¿Cuanto vale el m2 en Santiago? Guia por comuna
De 58 UF/m2 en Estacion Central a 105 UF/m2 en Providencia: el ranking del precio del metro cuadrado en 10 comunas de Santiago, con la fuente y fecha de cada dato, y como usarlo para decidir donde invertir.
"¿Cuanto vale el metro cuadrado?" es la primera pregunta de cualquier inversionista, y la que mas respuestas contradictorias recibe. La razon es simple: no existe un unico precio — cada estudio mide un universo distinto (departamentos nuevos, usados, o ambos) en fechas distintas. Por eso en esta guia consolidamos los valores de referencia de las 10 comunas que hemos investigado, cada uno con su fuente y su fecha, para que sepas exactamente que estas comparando.
El ranking, de mayor a menor
| Comuna | UF/m2 (referencia) | Fuente y fecha del dato |
|---|---|---|
| Providencia | 105 | NielsenIQ-GfK (2024) |
| Las Condes | 95,4 | Portal Inmobiliario via La Tercera (1S 2025) |
| Nunoa | 88,8 | Activo Mas Inversiones (feb 2025) |
| Santiago Centro | 84 | Portal PM, ranking por comuna (jun 2026) |
| Macul | 72,9 | NielsenIQ-GfK via Portal PM (jun 2026) |
| La Florida | 72 | Urbani.cl / Clapes UC (2025) |
| Independencia | 70 | Colliers, Reporte Residencial (2024-2025) |
| San Miguel | 66,6 | Activo Mas Inversiones via La Tercera (feb 2025) |
| La Cisterna | 62 | Urbani.cl / Colliers (2025-2026) |
| Estacion Central | 58,2 | Uhomie / Colliers (2023-2025) |
Nota metodologica: los valores provienen de estudios distintos y fechas distintas — son referencias de orden de magnitud, no una tasacion. En la ficha de cada comuna esta el detalle del dato, su contexto y todas las fuentes.
Como leer esta tabla (sin equivocarse)
El precio alto no es sinonimo de mejor inversion. Providencia vale 105 UF/m2 porque su demanda es la mas profunda de Santiago — pero ese mismo precio comprime la rentabilidad de arriendo: pagas mas por cada peso de renta. En el otro extremo, La Cisterna (62 UF/m2) y Estacion Central (58 UF/m2) exhiben rentabilidades brutas entre las mas altas de la capital justamente porque el precio de entrada es bajo.
La brecha es el argumento. Entre Nunoa (88,8) y Macul (72,9) — comunas vecinas, que compartiran la futura Linea 8 del Metro — hay una diferencia de 18 % en el precio del suelo. Parte de esa brecha es equipamiento y consolidacion real; parte es percepcion. Detectar cuanta brecha es percepcion es donde se gana plusvalia.
El dato viejo engana. Un valor de 2023 en un mercado que ya empezo a moverse — las ventas crecieron y el stock empezo a bajar — puede estar desactualizado hacia arriba. Por eso cada cifra lleva fecha: usala como piso de conversacion, no como precio de cierre.
Del ranking a la decision
El m2 es solo la primera variable. Las que definen la inversion son el arriendo esperado (que determina la rentabilidad), la vacancia de la comuna y los drivers de plusvalia — Metro futuro, renovacion urbana, demanda universitaria o de salud. Ese analisis completo, con indicadores citados y fuentes, esta en cada una de nuestras fichas de comunas.
Y si quieres pasar de la referencia al numero tuyo: el simulador calcula dividendo y rentabilidad con el precio real del proyecto que estes mirando, y el test de capacidad te dice a que rango de precio puedes entrar hoy.
Fuentes
Los valores y sus fuentes primarias estan detallados, comuna por comuna, en las fichas enlazadas en la tabla — cada indicador incluye fuente, fecha y contexto del dato.