3 lecciones de inversion inmobiliaria de Con Peras y Finanzas
El podcast financiero mas escuchado de Chile dedico dos episodios a la inversion inmobiliaria con Francisco Ackermann. Resumimos sus mejores lecciones — con credito y timestamps — y las aterrizamos al mercado de 2026.
Con Peras y Finanzas es el podcast de finanzas personales mas escuchado de Chile, y dedico dos episodios completos a la inversion inmobiliaria junto a Francisco Ackermann, corredor y cofundador de Capitalizarme: el EP06 "Inversion inmobiliaria de la A a la Z" y el EP08 "Asi es como invierto mi dinero". Los escuchamos completos y resumimos — con credito a la fuente — las lecciones que mejor aplican al mercado chileno de 2026.
Leccion 1: las ganancias se hacen en la compra, no en la venta
"Las ganancias en la inversion inmobiliaria normalmente se encuentran en la compra", dice Ackermann en el EP06. La logica: si compras bajo el precio de mercado — o con la rentabilidad de arriendo ya resuelta — la ganancia queda asegurada desde el dia uno; esperar a que "la zona crezca" es apostar al futuro.
Esta leccion nunca fue tan aplicable como hoy: con sobre stock en varias comunas y la CChC estimando anios para absorberlo, el poder de negociacion esta del lado del comprador. Comprar bien en 2026 es mas facil que en cualquier anio del ciclo anterior — y esa ventana no sera permanente.
Leccion 2: el apalancamiento multiplica en ambas direcciones
La cita mas honesta de los dos episodios: "El apalancamiento es un multiplicador para arriba o para abajo; no es que tu ganes con la palanca — tu multiplicas tu inversion, ya sea si crece positivamente o si baja negativamente".
Su propio ejemplo lo grafica: un pie de 4 millones de pesos sobre un departamento de 34 millones que se valorizo sobre los 50 millones multiplico su capital por cinco. Pero el mismo mecanismo, con una propiedad que baja de precio y una venta apurada, multiplica la perdida. Con las tasas hipotecarias en su minimo de cuatro anios y promociones de pie minimo por todos lados, esta advertencia es el contrapeso exacto que el mercado de 2026 necesita escuchar.
Leccion 3: cuatro filtros antes de comprar (y un numero antes de todos)
En el EP06, Ackermann propone filtrar cualquier propiedad por cuatro variables: ubicacion conectada (su referencia: servicios a ~15 minutos caminando y cercania al Metro), calidad que dure — "lo barato puede costar caro" en rotacion de arrendatarios —, precio bajo mercado, y demanda de arriendo verificable: si las propiedades del sector tardan mas de 6 meses en arrendarse en los portales, es una senal.
Y antes de los cuatro filtros, un numero: tu capacidad de credito. El banco presta como referencia hasta un cuarto del sueldo en dividendo; salir a buscar propiedad sin ese calculo lleva a "apuntar muy alto" y frustrarse. Ese es exactamente el primer paso de nuestro metodo: el test de capacidad te lo calcula en minutos, y el simulador aplica despues las formulas de rentabilidad — bruta, cap rate y flujo mensual — que el propio episodio recomienda usar antes de firmar.
Bonus: los errores de primerizo que Ackermann admite
- Gastarse la ganancia en vez de reinvertirla — cuenta que las utilidades de su primer departamento se fueron en deudas y gustos "porque yo me lo merezco"; lo atribuye a mala educacion financiera.
- Confiar ciegamente en el vendedor — "siempre te va a decir que todo esta bacan"; valida las especificaciones con alguien de construccion.
- Embalarse con la inversion de moda — en el EP08 insiste en sostener una estrategia diversificada de largo plazo en vez de perseguir el activo del momento.
Por que citamos un podcast ajeno
Porque el criterio no tiene marca. Las mismas lecciones que Ackermann entrega en Con Peras y Finanzas — comprar bien, respetar el apalancamiento, medir antes de firmar — son las que aplicamos en cada asesoria, y escucharlas de una fuente independiente vale mas que cualquier autopromocion. Si quieres profundizar en la comparacion con otros vehiculos de inversion, sigue por nuestra guia de vehiculos de inversion.