Como calcular la rentabilidad real de un arriendo
Yield bruto, yield neto, cap rate: tres conceptos que suenan parecido pero cuentan historias distintas. Aprende a calcular cada uno y a detectar el que realmente importa para tu bolsillo.
Cuando alguien dice "este departamento rinde un 6 %", lo primero que debes preguntar es: "6 % de que, calculado como?". Hay al menos tres formas legitimas de medir rentabilidad de arriendo y cada una responde una pregunta distinta. Confundirlas lleva a decisiones caras.
Yield bruto: el numero facil
El yield bruto anual es la formula mas repetida en corredoras:
Yield bruto = (Arriendo mensual x 12) / Precio de compra
Un departamento de UF 3.500 que se arrienda en UF 15 mensuales tiene un yield bruto de (15 x 12) / 3.500 = 5,14 %. Este numero es util para filtrar rapidamente oportunidades, pero no refleja lo que realmente llega a tu bolsillo. Ignora gastos operacionales, vacancia, impuestos y el costo de financiamiento.
Yield neto: lo que realmente recibes
El yield neto descuenta todos los costos recurrentes de mantener la propiedad arrendada:
Yield neto = (Arriendo anual - gastos anuales) / Precio de compra
Gastos a restar del arriendo anual:
- Gastos comunes (si los paga el propietario): UF 0,4 a UF 1,2 mensuales en edificios nuevos con amenidades.
- Contribuciones: aproximadamente 1 % anual del avaluo fiscal, pagadero trimestralmente.
- Seguros: seguro de arriendo (3-5 % del canon), opcional pero recomendable.
- Mantenciones: reservar 1-1,5 % del valor de la propiedad por ano para reparaciones.
- Comision de administracion: 8-10 % + IVA del canon si usas corredora.
- Vacancia estimada: 1 mes al ano en promedio (8 %).
Tomemos el mismo departamento:
| Concepto | Monto UF anual |
|---|---|
| Arriendo bruto (15 UF x 12) | 180 |
| Gastos comunes (-) | -9,6 |
| Contribuciones (-) | -12 |
| Mantencion (-) | -35 |
| Comision administracion (-) | -16,7 |
| Vacancia 1 mes (-) | -15 |
| Total neto | 91,7 |
Yield neto = 91,7 / 3.500 = 2,62 %. La mitad del bruto. Esta cifra ya es comparable con un DAP o un fondo mutuo conservador. Y todavia no hemos tocado el credito.
Cap rate apalancado: el efecto del credito
Si financiaste con credito hipotecario, el calculo relevante es el retorno sobre tu aporte inicial, no sobre el precio total. Este es el cash-on-cash return o "cap rate apalancado":
Cap rate apalancado = (Flujo neto anual - dividendo anual) / Aporte inicial
Con 20 % de pie (UF 700) y dividendo anual de UF 234 (19,5 UF mensuales), el flujo de caja mensual del arriendo seria negativo: 91,7 - 234 = -142,3 UF anuales. Es decir, el arriendo no cubre el dividendo. El inversionista pone UF 142,3 extra al ano.
Esto no significa que la inversion es mala. Significa que el retorno viene principalmente por amortizacion de capital + plusvalia, no por flujo de caja. En la cuota, aproximadamente 30 % es capital amortizado (UF 70 anuales en los primeros anios), y la plusvalia historica de departamentos en Santiago ha sido 2-4 % real sobre UF.
El error de calcular solo bruto
El error clasico del inversionista novato es enamorarse del yield bruto sin hacer el desglose. Un 6,2 % bruto con pie chico y tasa alta puede transformarse en un cap rate apalancado de -15 % anual los primeros anios. Los numeros brutos venden bien, los netos te dicen la verdad.
Antes de firmar, haz el ejercicio completo: bruto, neto, cap rate apalancado, y proyeccion a 5 y 10 anios incluyendo plusvalia conservadora (2 % real). Si los tres numeros tienen sentido, la operacion probablemente sirve.