Mercado17 de agosto de 20265 min read

Detras de Como se viene la cosa: la industria ante la crisis

Un exministro de Hacienda, el gerente inmobiliario de Colliers, la lider del Colegio de Constructores Civiles y un inversionista veterano pasaron por nuestro podcast. Esto es lo que la industria dice de la crisis, en sus propias palabras.

Por Capital Inteligente

Desde febrero de 2026, en nuestro podcast Como se viene la cosa — conducido por Sandra Jerez, gerenta general de Capital Inteligente, y Francisco Klein — hemos sentado frente al microfono a las personas que viven la crisis inmobiliaria desde adentro: desarrolladores, constructores, economistas e inversionistas. Doce episodios despues, sus diagnosticos dibujan un mapa mucho mas util que cualquier titular.

Esto es lo que dijeron, con sus propias palabras (las citas provienen de la transcripcion de cada episodio).

"El peor ciclo de los ultimos 20 anios" — Ignacio Briones

El exministro de Hacienda y presidente del centro de estudios Horizontal fue directo en su episodio: "Los inmobiliarios han pasado pesimo, han tenido el peor ciclo de los ultimos 20 anios". Pero su lectura del momento sorprende: "Hoy dia es sobre stock, y los precios estan baratos. Entonces, mi consejo: inviertan".

Dos advertencias acompanan ese consejo. La primera, sobre las tasas: quienes esperan que vuelvan los minimos historicos de la decada pasada esperan algo que, en sus palabras, "no va a ocurrir nunca — eso es lo inusual, y la gente a veces se queda con eso en la retina". La segunda, sobre la salida de fondo: no vendra de subsidios puntuales sino de reformas estructurales — permisologia ambiental, impuestos corporativos y mercado laboral. El contexto actual de tasas lo analizamos en detalle en nuestro articulo sobre las tasas bajo 4 %.

"Es un problema mas estatal que municipal" — Sergio Correa

El gerente inmobiliario de Colliers — que antes estuvo del otro lado del mostrador, a cargo de parte de la reconstruccion post-terremoto de 2010 desde el Ministerio de Vivienda — desmonto en su episodio el lugar comun de que la permisologia es un problema de municipios lentos: "Las municipales son uno de los cuellos de botella importantes, pero no son los unicos... es un problema mas estatal", que incluye al Consejo de Monumentos, la evaluacion ambiental y las seremis.

Su propuesta mas provocadora: "Los planes reguladores deberian despolitizarse absolutamente, salir de la tutela de la autoridad politica de turno de un municipio". Mientras cada alcalde pueda rehacer el plan regulador como herramienta de campana, la planificacion urbana — y con ella la certeza que necesita cualquier proyecto — queda rehen del ciclo electoral.

"Para liquidar el stock faltan anios" — Claudia Petit

La primera presidenta mujer del Colegio de Constructores Civiles aporto en su episodio la mirada de quienes construyen. Su diagnostico estructural: el contrato a precio fijo entre inmobiliaria y constructora — cerrado antes de que aparezcan los imprevistos — es "un divorcio antes de casarse" que termina apretando materiales y subcontratistas, con la calidad como variable de ajuste.

Tambien apunto a vacios regulatorios concretos que el comprador rara vez conoce: "No es obligatorio tener un proyecto de impermeabilizacion, no es obligatorio tener un especialista". Y sobre el momento del mercado fue clara: "Estamos en una situacion bien compleja... para liquidar el stock faltan anios. Mucha inversion se fue fuera del pais y necesitamos hacer que esa inversion vuelva".

"Un mercado de inversionistas" — Pablo Gonzalez

Once anios como gerente de Inmobiliaria Manquehue y dos decadas invirtiendo por cuenta propia le dan a Pablo Gonzalez un angulo doble en el episodio que abre esta serie de diagnosticos. Su tesis: esta crisis no se parece a la subprime de 2009, que "duro un anio y algo" y vino de afuera — la actual es interna y acumulativa, sumando estallido, pandemia y cambios tributarios y normativos desde 2014.

Y deja la frase que resume el cambio de paradigma: "El mercado inmobiliario chileno se esta transformando en un mercado de inversionistas, por diversas razones, por dificultad para comprar". Su receta practica para ese nuevo mercado: diversificar en varias propiedades de ticket bajo en vez de una grande, mantener siempre caja de reserva, y "no quedarse en el mundo de las ideas... hay que atreverse".

Que significa todo esto para quien invierte hoy

Cuatro voces distintas — un economista, un corredor institucional, una constructora y un inversionista — coinciden en tres cosas: el ciclo fue el peor en decadas, el exceso de stock es real y tomara tiempo absorberse, y justamente por eso el precio de entrada actual es una oportunidad que no estaba disponible hace cinco anios. Donde divergen es en la salida: reformas estructurales, despolitizacion de la planificacion o simplemente disciplina de inversionista.

Nuestra lectura: mientras la macro se ordena, las decisiones se toman con datos micro — comuna, precio de entrada, arriendo esperado. Puedes ver las comunas que analizamos con fuentes verificadas y estimar tu punto de partida con el test de capacidad.

Los episodios citados

El catalogo completo esta en nuestro canal de YouTube.

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